公務員の副業で不動産投資を行う注意点と始め方5ステップ

公務員の副業
公務員の副業資産運用

公務員は副業禁止って言われているけど、「不動産投資」はOKなの?

不動産投資の注意点リスクはある?

本記事の内容
  • 公務員の副業に不動産投資はOK?
  • 公務員の副業で不動産投資の注意点
  • 公務員の副業で不動産投資の始め方

「公務員だけど、不動産投資をしていいの?」という心配をされる人がいますが、結論として、不動産投資はOKです。

しかし、公務員なら守らなければならない注意点もあるので、当記事で詳しく解説します。

公務員が不動産投資を行うことで、家賃収入という給料以外の収入源ができます

当記事は「公務員でも収入の柱を増やしたい」「本気で人生を良くしたい」という気持ちのある方には、有益な記事です。ぜひ最後まで読んで下さい。

『公務員は安泰』なんて過去の話

金融庁が報告した『老後2000万円問題』高齢化による年金破綻』『退職金の減額』…問題は山積み。

それらを解決する手段として、『副業』を解禁する企業が増えています。

しかし、公務員の副業解禁の動きはありません。

このまま、何もせずに定年を待つ公務員に、安泰な老後はありません。

今日から『動き』始めましょう。

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公務員の副業で不動産投資が認められる4つの条件

公務員は副業禁止ですが、許可を得なくても副業禁止規定に抵触しない副業があります

そのひとつが、一定の規模で行う不動産投資です。

以下のように、公務員の許されている不動産投資には、一定の規模が決められています。

公務員の許されている不動産投資規模
  • 不動産投資の規模が5棟10室未満
  • 家賃収入が年間500万円未満
  • 駐車場を賃貸する場合は10台未満
  • 管理業務は委託する

人事院規則(営利企業の役員等との兼業)の運用についてより抜粋

それぞれ詳しく解説します。

不動産の規模が5棟10室未満

戸建が5棟以上、アパートや区分マンションの部屋数が10室以上の規模になると、違法な副業としてみなされる可能性があります。

ラテパパ
ラテパパ

ちなみに、戸建は1棟でアパートの2室分としてカウントされます。

家賃収入が年間500万円未満 

公務員の不動産投資では、家賃収入が年間500万円を超えると、違法な副業としてみなされます。

ここで、注意点が1つ。

この500万円は、経費を差し引いた収入ではなく、単純に入ってくる家賃収入が基準とされています。

駐車場を賃貸する場合は10台未満

駐車場賃貸は手軽に始めれる不動産投資です。こちらも10台以上は違法になってしまいうので、注意が必要です。

当ブログの記事【スマホで駐車場運営(費用0円で始める不労所得)】を参考にしてください。

管理業務は委託する

実際、5棟10室未満の部屋数であれば、管理はできるかもしれません。

しかし、大家になると、「水漏れがある。」「隣室から騒音がある。」など、緊急に対応しなければいけない場面がでてきます。

そんなとき、勤務中に対応をしたりすれば、公務員の職務専念義務に違反してしまいます。

地方公務員法第35条
(職務に専念する義務)
職員は、法律又は条例に特別の定がある場合を除く外、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、当該地方公共団体がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。

地方公務員法

公務員が不動産投資をする限り、小規模で管理できたとしても、管理会社に委託する必要があります。

ラテパパ
ラテパパ

委託をするにもお金がかかります。

だいたい、家賃の3%から10%が相場です。

公務員の副業で不動産投資をする時の4つの注意点

4つの注意点をそれぞれ解説します。

  • 一定の規模の不動産投資を行う
  • 不動産の知識をつける必要がある
  • 確定申告が必要
  • 合法な副業であるが、口外しない

一定の規模の不動産投資を行う

不動産投資は一定規模で行えば、公務員の副業【許可不要】として認められています。以下の基準を必ず守ってください。

公務員の許されている不動産投資規模
  • 不動産投資の規模が5棟10室未満
  • 家賃収入が年間500万円未満
  • 駐車場を賃貸する場合は10台未満
  • 管理業務は委託する

人事院規則(営利企業の役員等との兼業)の運用についてより抜粋

この基準を超えてしまうと、公務員でも認められている不動産投資が「副業」として扱われてしまう可能性があるので注意が必要です。

不動産の知識をつける必要がある

金融機関から資金の融資を受けやすい公務員は、不動産会社から高額な物件を勧められやすいです。

しかし、その物件が、必ずしも収益性のある物件だとは限りません。営業マンのセールストークをそのまま鵜呑みにしないように、知識をつける必要があります。

不動産投資未経験であれば、以下のような不動産投資専門会社で資料請求して、資料を集めてください。

もちろん無料です。

【RENOSY】安心・信頼できる不動産投資会社 No.1

確定申告が必要

不動産投資は経費として計上できるものが多く、所得税を軽減することができるので必ずやっておきましょう。

確定申告とは?

毎年1月1日から12月31日までの所得を届け出て、納める所得税額を確定する手続き

公務員やサラリーマンは、勤務先の給与担当が給料の年末調整をしてくれるので、確定申告はしなくて良いということになっています。

しかし、副業所得の合計額が20万円を超える場合、自分で確定申告が必要です。

確定申告の締切に遅れると、原則として申告等によって納める税金の他に無申告加算税が課されることになります。

職場にバレないように確定申告は「自分で納付」にする

本業と副業(不動産投資)で2つ以上の場所から収入が発生すると、その分だけ所得が増えるので住民税の金額も増えてしまいます。

そうすると、経理担当職員が「他の職員より住民税が高い」ことに気づいて、副業が発覚する場合があります。

ラテパパ
ラテパパ

許可されている副業だから、バレてもいいですけどね。

そこで、確定申告を行うときに「住民税は自分で納付する」の項目にチェックすれば、職場にも気づかれることはないでしょう。

確定申告書の、
「給与・公的年金等に係る所得以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択」の項目で
「自分で納付」にチェックしてください。

さらに、そこに付箋を貼ったりして、目立たせることも大切です

ラテパパ
ラテパパ

第二表の右下にあります。

公務員として合法な副業であるが、口外しない

冒頭部分でも解説しましたが、不動産投資は公務員に認められている副業です。

同僚や近所の人にバレたとしても問題ありません。

しかし、公務員は噂が大好物です。

「不動産投資で〇〇万円稼いでいる」と職場に知れ渡ると、働きづらくなってしまいます。

不動産収入を合わせたら、上司より給料も多くなりますよね。

可能な限り、口外しないようにしましょう。

公務員が不動産投資で処分を受けた事例2選

ここでは、公務員が不動産投資で処分を受けた事例を2つ紹介します。

賃貸収入7千万円の消防士を懲戒免職

不動産投資が原因で懲戒免職になった珍しい事例です。

兼業を原則禁じる地方公務員法に違反し、約7千万円の賃貸収入を得ていたにもかかわらず、改善命令に従わなかったとして、佐賀広域消防局は31日、佐賀消防署予防指導課の男性消防副士長(44)を懲戒免職処分にした。

消防局によると、副士長はマンションや貸店舗、駐車場など計12件を佐賀市内外に所有。同局は今年1月、7月19日までに人事院規則に沿って、個人名義の物件を、5棟10室、駐車台数10台未満、賃貸収入500万円以下に縮小するよう命令していたが、期限を過ぎても改善が認められなかった。

副士長は聞き取り調査に、「損をしてまで売るつもりはない」「兼業を禁じるのは時代に合っていない」などと話している。

佐賀新聞

記事にあるように、「5棟10室、駐車台数10台未満、賃貸収入500万円以下」に改善していれば、懲戒免職までの処分はなかったでしょう。

ここまで稼げているのであれば、公務員の仕事も辞めて良さそうですね。

20年間で1億9500万円の女性教諭を減給処分

こちらの事例は、懲戒免職とは書かれていないので、規模を縮小したのでしょうか。

仙台市教育委員会は26日、無許可で不動産賃貸を行い、副業を原則禁止する地方公務員法に違反したとして、市立高校に勤務する50代の女性教諭を減給10分の1(2カ月)の懲戒処分にした。

市教委によると、女性教諭は、仙台市内で平成10年に戸建て住宅1棟の賃貸を始め、さらに17年から30年までに集合住宅6棟、戸建て住宅2棟など計11件の賃貸を行い、約20年間で1億9500万円の収入を得ていた。

産経新聞

いずれにしても、共通しているのが「許可されている一定規模」を超えています。

不動産投資は公務員が認められている副業の一つです。その中で、懲戒処分になるのは、不注意としか言いようがありません。

不動産投資が公務員向けと言われる4つの理由

4つの理由をそれぞれ解説します。

  • 公務員は信用があり、融資が受けやすい
  • 本業が忙しくてもできる投資
  • ビジネス感覚が身につく
  • 人事院規則で公務員の副業として許可

公務員は信用があり、融資が受けやすい

不動産投資を行うには初期投資が必要です。

当ブログの記事【公務員のおすすめ副業4選】にあるような、ほぼノーリスクで行える副業ではありません。

区分マンションや中古物件であれば、100万円程度から購入可能なものもあれば、1,000万円を超えるものもあります。

そうなると、資金が必要になり、金融機関に融資してもらう必要があります。

ラテパパ
ラテパパ

公務員という肩書は最強です。

以下は、銀行が融資に前向きになる属性ランキングです。

銀行が融資する属性ランキング
  1. 資産家
  2. 公務員
  3. 医師、弁護士
  4. 一部上場企業のサラリーマン

金融機関は民間のサラリーマンへの融資は渋ることがありますが、公務員に対しては前向きに融資相談にのってもらえます。

本業が忙しくてもできる投資

不動産投資は、購入してしまえば、あとは管理業務を委託するので、公務員として日々忙しい人でも取り組みやすい副業です。

ビジネス感覚が身につく

公務員の仕事は事務作業が多く、モノやサービスを提供して利益を得るという経験をすることはありません。

その点、不動産賃貸業というビジネスを通じて、どのようにしたら最大の満足度を与えて、最大の利益を得ることができるかなどの、本業では身につかなないビジネスの感覚を養うことができます。

人事院規則で公務員の副業として許可

公務員の人事院規則で、一定規模であれば認められている副業が3つあります。

  • 不動産投資又は駐車場の賃貸
  • 太陽光電気の販売
  • 農業、牧畜、酪農、果樹園栽培、養鶏等

人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

公務員がバレないように副業する方法はいくつかありますが、このように認められている副業は上記の3つのみです。

公務員の副業で不動産投資の始め方5ステップ

不動産投資を始めようと思っても、簡単に始められるものではありません。

計画的な行動で不動産投資をするように心がけてください。

この章では、不動産投資を始めるための5ステップを解説していきます。

  1. 不動産投資の勉強をする
  2. 不動産屋へ訪問して物件を探す
  3. 融資の相談をする
  4. 物件を購入する
  5. 管理会社を探す

不動産投資の勉強をする

あなたの周りに不動産投資をされている方はいますか?いるのであれば、その方の経験談を聞いたりして、教えてもらうのが一番です。

しかし、不動産投資をされている方はなかなかいませんよね。

そんな時は、不動産投資相談サービスで相談するのも方法の一つです。

無料の不動産投資相談サービスなら【トウシェル】

また、動画でも学べるマンション投資もありますので、お気軽にお試しください。

不動産投資のプロ JPリターンズの無料動画セミナー

「無料」ならとりあえずやってみよう。

不動産屋へ訪問して物件を探す

不動産投資についての勉強が一通りできたら、不動産屋へ訪問して物件を探します。

不動産屋は不動産のプロです。良い不動産屋もあれば、悪い不動産屋もあるので、一つだけではなく、複数の不動産屋を訪問してください。

ラテパパ
ラテパパ

不動産の知識ゼロで行くと、不動産屋のカモになってしまいますよ。

以下のリンクから、不動産会社を一括して比較できます。

融資の相談をする

不動産投資を行うには、自己資金のみで行う場合と金融機関から融資を受けて行う場合の2パターンがあります。

不動産会社から斡旋してくれる金融機関もあるので、ローン金利や融資期間などを検討してみてください。

物件を購入する

金融機関からの融資の承認が下りれば、いよいよ物件の購入です。

契約書に印を押せば、契約成立となってしまいます。

少しでも疑問点や納得がいかない点があるのであれば、必ず解決しておきましょう。

ラテパパ
ラテパパ

かなりの高額な金額になります。慎重に行動してください。

管理会社を探す

本業の仕事に支障をきたさないためにも、しっかりと管理してくれる会社を探す必要があります。

しっかりとした管理会社を選べば、ご自身でやることはほとんどありません。

委託料については委託仕事業者によって違いますが。3%から10%以内であれば、平均的な金額です。

【番外編】駐車所の貸し出しからでもOK

いきなり不動産投資は怖いな…

不動産投資するほど、資金がないな…

こんな悩みを持たれている方は、駐車場の貸し出しであれば気軽に行えます。以下の記事に詳しく解説しているので、参考にしてください。

まとめ

不動産投資は公務員の副業に向いている点もありますが、安易な考えで始めてしまうと失敗する可能性も高くなります。

しかし、不動産収入という不労所得を手にした公務員は最強です

公務員が不動産投資を行う時は、許されている規模以内で行ってください。

公務員の許されている不動産投資規模
  • 不動産投資の規模が5棟10室未満
  • 家賃収入が年間500万円未満
  • 駐車場を賃貸する場合は10台未満
  • 管理業務は委託する

人事院規則(営利企業の役員等との兼業)の運用についてより抜粋

特に公務員は、普段から「ビジネス」に触れることが少ないので、しっかりと計画を立てて挑みましょう。

以下の5ステップを参考に始めて下さい。

  1. 不動産投資の勉強をする
  2. 不動産屋へ訪問して物件を探す
  3. 融資の相談をする
  4. 物件を購入する
  5. 管理会社を探す
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